加強檢查監(jiān)督 加強土地動態(tài)檢查的有效性
為全面加強對建設(shè)用地批準后開發(fā)利用全過程的監(jiān)督，企業(yè)投資服務(wù)部近日組織對今年以來提供的建設(shè)用地進行了動態(tài)土地利用檢查。
本次檢查充分依托土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)督體系，通過預(yù)警提醒、竣工申報、現(xiàn)場驗證、跟蹤管理、竣工驗收等手段，動態(tài)檢查酒泉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)今年以來提供的55塊建設(shè)用地的開發(fā)利用情況。檢查重點包括四個方面：土地出讓金支付、土地交付確認、開工階段和竣工階段。
通過對土地利用的動態(tài)檢查，對建設(shè)用地的開發(fā)利用進行審批和監(jiān)督，可以督促土地使用單位按照合同規(guī)定的條款、約定的開放、竣工時間等相關(guān)指標(biāo)按時完成建設(shè)項目，有效消除閑置低效土地利用，促進土地資源的節(jié)約和集約利用。今后，我單位將規(guī)范土地利用動態(tài)檢查，加強建設(shè)用地批準后的規(guī)范化管理，做到橫向到邊、縱向到底，不留死角。
圖文：劉國瑞李亞犁審核：王建兵：
終審:王克文制:王曉明
編輯：王強滕豆
一年只拍三次“五道紅線”后，樓市迎來了殘酷的洗牌
這句話在中國幾乎已經(jīng)成為共識——
房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束。
雨露都沾著躺著賺錢的日子一去不復(fù)返，取而代之的是劇烈的碰撞和分化。
地區(qū)、城市、豪宅、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)之間存在冷熱不均。
房地產(chǎn)市場的每一次調(diào)控都像一次大洗牌，加劇了這種分化和不安。
但是趨勢是不可阻擋的。
一年只拍三次地？樓市山雨欲來？
牛年一開始，樓市就傳來了重磅消息。
2月24日，土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)通知在房地產(chǎn)圈迅速傳播。核心關(guān)鍵詞是“一年三次”和“兩集中”——
“一年三次”：原則上，國家重點城市土地出讓一年不超過三次。
“兩集中”：集中發(fā)布轉(zhuǎn)讓公示，集中組織轉(zhuǎn)讓活動。
按照慣例，所謂重點城市有以下22個一二線城市——
這一消息的傳播影響很大，很快青島、鄭州、天津等城市就陸續(xù)出臺了相關(guān)文件，其他城市的公告估計也在路上。
以前地方賣地一年四季都可以；現(xiàn)在這些城市一年只能賣三次，必須“完全透明”。難怪被業(yè)內(nèi)人士稱為——
土地供給側(cè)歷史性改革。
這一政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響不亞于去年的“三道紅線”。
如果說三條紅線是房地產(chǎn)行業(yè)的金融側(cè)改革，那么從融資端口調(diào)控和限制行業(yè)杠桿。那么集中供地就是房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革，從投資端口調(diào)控土地溢價，最終影響房價。
當(dāng)然，首當(dāng)其沖的是房企。
土地是房地產(chǎn)行業(yè)的重要生產(chǎn)資料，土地市場一直是房地產(chǎn)市場的重要晴雨表。過去，土地供應(yīng)相對分散，土地供應(yīng)全年在各個時間和城市。
政策出臺后，這22個城市將在一定時間內(nèi)集中供地。假設(shè)3、6、93個月分別集中供地一次，每次平均1300塊土地，每個城市平均59塊土地。
這樣，每一次征地都是所有房地產(chǎn)企業(yè)的“爭奪戰(zhàn)”，由于土地供應(yīng)集中，對優(yōu)質(zhì)土地的競爭將更加激烈。
此外，這對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展團隊提出了更高的要求。在短時間內(nèi)徹底研究1000多塊土地是不現(xiàn)實的。如何快速做出決定至關(guān)重要。
對小房企來說，一旦拿錯地，很可能是致命的打擊。
更重要的是，由于小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)實力較弱，它們沒有競爭力。用櫻桃大房子的話來說，即使50塊土地一次出來，如果全國100強房地產(chǎn)企業(yè)都去搶，小房地產(chǎn)企業(yè)甚至不能喝湯。
對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是一個悲傷的消息。
五條紅線，雪上加霜
一個明顯的趨勢是——
我們正在進入“空城”時代。
房子越來越多，但人越來越少。如果按照2019年人均40多平方米的居住面積，中國的房子就夠了。
然而，全國各地的房屋仍在崛起，開發(fā)商仍在攻城略地，重點城市的房價依然如火如荼。
近年來，爆炸性的房地產(chǎn)企業(yè)越來越多，未完成的房地產(chǎn)一個接一個，沒有人愿意看到中國最大的財富沉淀池一夜之間崩潰。因此，自2016年以來，住房投機已成為房地產(chǎn)市場的主要基調(diào)。
這兩年，這種趨勢越來越明顯。2020年最后一天，兩條紅線從天而降。
第一條紅線是“房地產(chǎn)貸款比例”：大銀行不得超過40%，中銀行不得超過27.5%，小銀行不得超過22.5%，縣農(nóng)村合作醫(yī)療機構(gòu)不得超過17.2%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。
第二條紅線是“個人住房貸款比例”：大銀行不得超過32.5%，中銀行不得超過20%，小銀行不得超過17.5%，縣農(nóng)村合作醫(yī)療機構(gòu)不得超過12.5%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。
這是砸房地產(chǎn)市場的重錘。打蛇打七寸，信貸是房地產(chǎn)市場的七寸。可以說，近年來，銀行貸款是房價上漲的最大動力之一。
長期以來，房地產(chǎn)也流傳著“長期看人口、中期看土地、短期看金融”的說法。一旦失去信貸支持，進入房地產(chǎn)市場的資金將不可避免地減少，高房價將成為無源之水。
卡緊銀根是為了準確調(diào)控樓市，讓新的貸款資金更多地流入實體經(jīng)濟。
早些時候，“三條紅線”突襲房地產(chǎn)市場，一批以高負債、高杠桿著稱的房地產(chǎn)企業(yè)被套上了緊箍咒，不得不走上減債之路。
換句話說，在此之前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了“五條紅線”。房地產(chǎn)企業(yè)、銀行和購房者三股房地產(chǎn)市場實力緊密相連。
在“五花大綁”下，中國樓市迎來了強調(diào)控制的時代。
但事實上，這些紅線對房地產(chǎn)市場的影響并不均勻。
對銀行的“兩條紅線”，對中小型銀行的監(jiān)管要求遠高于大型銀行。這樣，大、中、小城市的抵押貸款利率將變得更加不同。出于風(fēng)險考慮，銀行將在房地產(chǎn)市場風(fēng)險較低的城市投資更多有限的信貸。
面向房地產(chǎn)企業(yè)的“三條紅線”使得大多數(shù)資金實力弱、融資成本高、抗風(fēng)險能力差的中小房地產(chǎn)企業(yè)更難融資。
這一政策直接將一、二線城市轉(zhuǎn)變?yōu)榇笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的集中戰(zhàn)場。資金實力不足的中小型房地產(chǎn)企業(yè)要么被“擠”到三、四級城市，要么成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的附庸。
數(shù)據(jù)顯示，2019年，共有400多家房地產(chǎn)企業(yè)宣布破產(chǎn)，其中大部分是集中在三四線的中小房地產(chǎn)企業(yè)。
大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)，很快就能感受到雪上加霜的切膚痛。
在環(huán)京大跌的背后
冰凍三尺，不是一天之寒。
在過去的十年里，它被稱為房地產(chǎn)市場的“黃金時代”，無數(shù)人在這種鋼筋混凝土中實現(xiàn)了財富的裂變，甚至是階級的飛躍。開發(fā)商、投機者甚至普通購房者都感受到了這股巨大的浪潮。
但是這樣的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。
環(huán)京，就是其中的代表。
自2015年北京房價上漲周期啟動以來，無數(shù)投機者開始布局以燕郊為首的北京周邊房地產(chǎn)市場。此后，北京房價飆升，北京周邊房價也隨之上漲。
在燕郊，平均價格從最初的9000元/平漲到2017年4月的29000元/平。當(dāng)時廣州一線城市的房價只有2.8萬。
隨著河北廊坊的一紙限購令，這個被30萬“北漂”稱為“睡城”的地方跌入了房價懸崖式下跌的寒冬。
不到一年，燕郊房價“腰斬”，2018年房價直接跌至每平方米1.7萬元，從此小打小鬧，再也沒有慢過來。
2021年1月，據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，北京周邊住宅市場(廊坊市區(qū)) 燕郊 固安 香河 石家莊 張家口)整體表現(xiàn)為環(huán)比量價下跌:
成交套數(shù)環(huán)比下降67%，同比下降3%。
北京周邊的失敗只是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折點的一個縮影。
2019年，一張截圖在網(wǎng)上流傳。圖為黑龍江小鎮(zhèn)鶴崗46平方米房價僅1.6萬元，相當(dāng)于348元/㎡。
二線城市的房價普遍上漲到2萬/㎡在這種情況下，鶴崗總價超過1萬套的房子令人震驚和困惑。
鶴崗打破了房地產(chǎn)市場的神話。隨后，在過去的六個月里，天津、濟南、石家莊、唐山等城市，像鶴崗一樣，都感受到了房地產(chǎn)市場的寒冷。在天津，數(shù)據(jù)顯示，過去一年的二手住房上市趨勢正在下降，從2.4萬下降到2.29萬。甚至在熱門搜索中也下降了——
一平方米降價5000元，兩周降價72萬元，兩周降價4年前。
與此同時，在離鶴崗3000公里外的南中國，源源不斷的人蹲在售樓部搶房5000萬，未必能搶房。
越來越明顯的趨勢是——
中國房地產(chǎn)市場正在走向兩極分化，并在加速。
這種房地產(chǎn)市場的分化，反映在投資上，已經(jīng)成為“投資但南宋地圖”的笑話。在一家機構(gòu)的季度報告中，它非常直接地寫道——
“通過對上市公司地區(qū)風(fēng)土人情的不斷實地考察，決定了我們的投資基本局限于南宋，從山海關(guān)到長江南。”
燃燒財經(jīng)還統(tǒng)計，2020年上市公司數(shù)量排名前十的省份中南方省份占8家，上市公司數(shù)量占A股公司總數(shù)的60.5%，而北方省份僅占14.87%。
投資圈的笑話成了這個國家經(jīng)濟現(xiàn)狀的真實反映。
一個明顯的趨勢是——
中國房地產(chǎn)正進入加速分化的時代。
城市正在分化。當(dāng)天津的房價一夜之間回落到四年前時，杭州的房地產(chǎn)市場正在飆升；當(dāng)鶴崗的房價跌到“卷心菜價格”時，深圳人仍在熬夜排隊搶5000萬套豪華住宅，可能無法搶到。
有城市一瀉千里，就有城市如日中天。
房地產(chǎn)企業(yè)也在分化。過去，高杠桿、快周轉(zhuǎn)、小股交易沖向規(guī)模的方式已經(jīng)不可行了。在過去的3-5年里，規(guī)模擴大了10倍的黑馬幾乎不可能再次出現(xiàn)。
大魚吃小魚甚至大魚吃大魚的時代正在到來。
重復(fù)我以前的觀點：
對于中國樓市來說，不可避免的現(xiàn)實是，過去“一起漲，一起跌”的時代已經(jīng)結(jié)束。
房地產(chǎn)市場上空的紅線越多，城市和房地產(chǎn)企業(yè)之間的差距就越大。
和其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)也籠罩著咒語——
“凡有的，還要加倍給他多余的；不，還要把他剩下的拿走。”
